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マンション管理規約改正の流れ

 「マンションの憲法」である管理規約。どのような内容を規定することができて、改正にはどういう手続きが必要なのかを押さえましょう。

管理規約で定めることができる事項とできない事項

管理規約で定めることができる事項とできない事項  マンション管理規約は、「マンションの憲法」です(参考:「マンション管理規約とは」)。
 区分所有法では、「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定されており、これを受けて管理規約には一般的に、専有部分と共用部分や管理組合の管理対象部分・業務の明確化、建物や共用部分の使用上の規定や管理費・修繕積立金についての規定がされますが、管理規約で何でも定めることが許されるかと言うとそうではありません。
 管理規約で定めることができる事項は、区分所有法で直接定めて規約による別段の定めを許さない事項、規約で別段の定めをすることができるとされている事項、規約で自由に定めることができる事項の3種類があります。

 1.区分所有法で直接定めて規約による別段の定めを許さない事項
    管理組合の成立要件や組合員の要件
    管理規約の設定、変更、廃止の議決要件
    建替えに関する議決要件 など
 2.規約で別段の定めをすることができるとされている事項
    規約共用部分の定め
    規約敷地の定め
    共用部分の共有持分の割合 など
 3.規約で自由に定めることができる事項
    理事会に関する定め
    管理費や修繕積立金に関する定め
    ペット飼育や集会所などの使用方法に関する定め


改正には総会の特別決議が必要

管理規約で定めることができる事項とできない事項  管理規約を設定、変更又は廃止の決定は、総会の決議によって行われます。この場合の決議は特別決議を得なければならず、区分所有者の数及び議決権数の3/4以上の賛成が必要になります。この条件は、区分所有法で規定された強行規定ですので変更できません。
 また、管理規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼす場合は、特別決議とあわせてその区分所有者の承諾を得る必要があります。承諾を得ずに改正された内容については、その区分所有者に対抗することができないという判例もありますので注意が必要です。




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