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大規模修繕工事の進め方

 発意から完成までは長い道のり。まずは大規模修繕工事の流れを押さえましょう。

大規模修繕工事って何から手をつけたらいいのでしょう。どう進めればいいのでしょう。

大規模修繕工事の悩みイメージ  大規模修繕工事、マンション所有者なら一度は聞いたことのある言葉でしょうし、マンション暮らしをしていくうえでは避けては通れないイベントです。なぜならマンションは必ず劣化するからです。物理的な劣化を適切に修繕し保全、また性能劣化している箇所は改良していくことで資産価値を守りっていかなくてはなりません。
 大規模修繕工事の周期は、長期修繕計画に基づいておよそ12年毎に実施されます。12年に一度ですから、そう何度も経験することではありません。ですので、大規模修繕工事の時期に当たった管理組合理事さんたちは、何から手をつけていいのか、どう進めたらいいのか分からないというのが普通だと思います。
 大規模修繕工事の流れを、かんたんに説明します。

1.大規模修繕工事の発意、委員会設置の検討

大規模修繕工事を検討することなったら、あわせて修繕委員会の設置を検討しましょう。大規模修繕工事は、計画から工事完了まで数年掛かることもありますので、管理組合理事が1年で交代してしまっては継続性が保てない場合がありますし、通常運営で忙しい理事の負担軽減にもなります。

2.実施方法の検討

大規模修繕工事の実施方法には、設計監理方式責任施工方式などがあり、管理組合の考え方に応じて検討します。

3.設計者の選定

設計者をどのような条件で選定するかを検討します。公募による場合は、業界向けの新聞などにより募集し競争原理を働かせます。見積から数社に絞り込んだうえ、ヒアリングを行い選定します。

4.建物の劣化診断

設計事務所で劣化診断を行い、結果報告書を作成させます。劣化調査は、修繕履歴調査やアンケート調査、目視調査や軽微破壊して調査する物理的調査などがあります。

5.基本計画・資金計画・実施設計

劣化診断の結果を元に、修繕の方針・基本計画を検討します。実施設計が済み概算工事費用の算出されたら資金計画を見直し、借入や修繕積立金の値上げも検討しなくてはなりません。

6.施工者の選定

施工者をどのような条件で選定するかを検討します。公募による場合は、業界向けの新聞などにより募集し競争原理を働かせます。見積から数社に絞り込んだうえ、ヒアリングを行い選定します。施工業者は、工事完了後も責任を持ってアフター点検をしてもらう必要がありますので、財務内容も大事な比較要素になります。

7.総会での決議

総会で修繕積立金の切り崩し、施工業者の決定について決議します。借入をしなくてはならない場合は、あわせて決議します。

8.工事説明会・工事

施工業者による住民説明会を開催し、工事にあたり居住者が協力すべきことを周知します。工事がスムーズに進むためには、居住者の協力が不可欠になります。

9.工事完了

工事が完了したら、立会いチェックをします。問題なければ調印して終了となります。工事完了図書類は必ず受け取り、修繕履歴図書とします。

10.アフター点検

工事完了後も保証契約に応じて、アフターサービスを受けられます。瑕疵点検や手直しをしてもらいます。

 大規模修繕工事のイメージが少しでも伝わったでしょうか。まさに1大イベントですよね。この大変なイベントが円滑に進むように、我々マンション管理士がお手伝いいたします。




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