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大規模修繕工事とは

 約10年に一度の大イベント。それが大規模修繕工事。

大規模修繕工事は計画性が大事です。

大規模修繕工事は計画性が大事です。

 大規模修繕工事とは、マンションの経年劣化に対して、その劣化やそれで生じる不具合などを事前に防ぐために一定年数ごとに行う修繕工事の事を言います。
 大規模修繕工事は、およそ10年から15年に一度の周期で実施することが多く、主に屋上の防水工事や外壁の補修工事、シーリング補修工事、鉄部の塗装工事等を行います。 工事には多額の費用が必要となり、マンションの規模とその劣化具合によっては数億円もの費用が必要となります。ですから大規模修繕工事を行うには、長期的な修繕計画(長期修繕計画)をしっかり立てて修繕積立金を計画的に徴収することが大切になってきます。
 大規模修繕工事に要する期間は、発意から工事完成に至るまで数年掛かることが一般的です。1年ごとに役員が全員入れ替わってしまうような理事会の場合は、継続した検討審議が難しくなります。また、専門的な知識を必要とする場合も多く、設計事務所や施工業者との接触も多くなりますので、日常の理事会業務と並行しながらというのも役員にとっては負担となりますので、修繕委員会等の委員会を設置することもあります。

工事の発注方式は大きく分けて2つある

工事の発注方式は大きく分けて2つある

 大規模修繕工事の業務には大きく分けて以下の3つの業務があります。
  1.設計・・・建物の診断に始まり、改修内容から基本仕様の設計を行います。
  2.施工・・・仕様に基づき実際の改修工事を行います。
  3.施工監理・仕様通りに工事が行われているか等の工事に関するチェックを行います。

 それに対して発注方式には大きく分けて2つあります。
 1つ目は責任施工方式と言います。これは、上記の1から3全てを一括して施工する業者に発注する方式です。工事に対するチェックは管理組合自身で行う必要がありますので、信頼のおける工事会社に発注できなければとんでもないことに成りかねません。 メリットとしては、1社に一括して発注するので設計事務所の選定やそれに掛かる費用等の負担は軽くなります。ただし、第三者によるチェック機能は無いのでよほど信頼のおける工事会社でなければ不安が残ります。
 2つ目は設計監理方式と言います。これは、上記の1と3については設計事務所等のコンサルタントに発注し、2の施工を担当する工事会社とは分離させて業務を行わせる方式です。 この方式では、第三者によるチェック機能を設計事務所等のコンサルタントに行わせることで、責任施工方式のデメリットを解消することにあります。 また、工事会社の選定にあたっても設計事務所等のコンサルタントの力を借りながら競争原理を働かせ、コスト削減を図ることも可能です。 ただし、工事会社とは別に設計事務所等に発注するのですから、工事規模によっては割高になってしまうことも大いにあります。



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